Parin päivän päästä kävi ilmi, että lähes kaikki venttiilit olivat irti asentolukituksistaan. Ammattimaiseen nuohoukseen yleensä kuuluu ns. tarkistusmittaukset ja venttiilien palauttaminen alkuperäisen tasapainotuksen mittapöytäkirjassa mainittuihin asentoihin sekä niiden lukitseminen. Taloyhtiössä ei oltu tyytyväisiä ilmanvaihdon laatuun ja siksi oli erikseen tilattu toiselta yhtiöltä ilmanvaihdon tarkistusmittaus- ja tasapainotustyö, joka suoritettiin kesän aikana. Mittaustyön loppuraportissa mainittiin, että yleisten tilojen venttiilit ovat likaisia ja rappukäytävän raitisilmasäleiköt tukkeutuneet piintyneestä liasta. Tässä vaiheessa oma ihmetykseni vain kasvoi. Jos venttiilit ovat olleet erittäin likaisia ja raitisilma-aukotkin tukkeutuneita, miten ihmeessä taloyhtiössä on voitu suorittaa kunnollinen mittaus- ja tasapainotustyö?

Missä mentiin pieleen? Oliko nuohoojilta edes edellytetty kaiken kattavaa palvelua? Vai kävikö niin, että taloyhtiö valitsi sen halvimman vaihtoehdon? Kun virhe jälkikäteen tajuttiin, kutsuttiinko mittamiehet ”ratkaisemaan” tilanne? Ja kun mittamiehet olivat todenneet ongelmien juurisyyn, oliko heillä muuta vaihtoehtoa kuin tehdä mitä tehtävissä oli ja rajata vastuu pois yllä mainituista syistä? Ja nyt siivoojat sitten kuurasivat venttiileitä ja puhdistivat raitisilmasäleiköitä, että saadaan edes visuaalinen puoli kuntoon.

Tämä kertomus on melko tavanomainen. Vaillinaisella tiedolla on helppo nimetä syyllisiä, mutta totuus on toisenlainen. Samalla kun viralliset tahot lisäävät uudisrakentamisen paperibyrokratiaa ja vihreitä tavoitteita, jo valmistuneiden ja ikääntyvien asuinkiinteistöjen huolto ja ylläpito on ongelmissa.

Ikävä kyllä varsinkin asuintalojen asioita hoitavien perinteisten isännöintitoimistojen ja kiinteistöhuoltoyhtiöiden tietotaito modernista talotekniikasta on monesti vaillinainen, toki positiivisia poikkeuksia löytyy. Tietotaidon puute ja jatkuva kiire johtavat siihen, että kiinteistön tekniikka voi jäädä huoltamatta vuosikausiksi. LVI-tekniikan huolto- ja säätötyö on yhtä tärkeää, ellei jopa tärkeämpi rakennuksen toimivuuden kannalta, kuin sen ammattitaitoinen rakentaminen. Vaikka yhtiöissä oltaisiinkin hereillä, huolto- ja korjaustöiden tilaaminen ja valvonta on vaikeaa, ellei mahdotonta, ilman asiaan liittyvää tietotaitoa.

Varsinkin kaupunkialueella isompien asuinkiinteistöjen asukkaat vaihtuvat, laitteet kuluvat ja kokonaisuus elää. Toisin kuin pienemmissä asuinkiinteistöissä ja omakotitaloissa, kerrostaloasukkaiden vastuu loppuu käytännössä lampun polttimon vaihtoon. Haasteensa päivittäiseen huoltotyöhön asettaa myös kiinteistön valvontatekniikka. Vaikka nykyaikana kiinteistöä valvoo taloautomaatio, pelkästään tiedonsiirtokatkoksista johtuvia virheilmoituksia satelee vuosittain sellainen määrä, että aidot hälytykset saattavat hukkua informaatiotulvan alle. Usein hälytykset ja ilmoitukset saatetaan vain kuitata näytöltä.

Kun reaaliongelmat eskaloituvat, kuvaan astuu eri osapuolten selittely, kiinteistön omistajien ja asukkaiden henkilökohtaiset mielipiteet, mutu-tietous ja internetin keskustelupalstoilta saatavaan ”info”. Ikävä kyllä lisäsekaannusta aiheuttavat jotkin taloyhtiöille itseään markkinoivat talotekniikan konsultointiyritykset, joiden ammattitaito tuntuu perustuvan enemmän laskutukseen kuin itse talotekniikkaan. Aikaa, rahaa ja hermoja palaa, palloja heitellään sinne tänne, mutta juuriongelmaa ei saada ratkaistuksi.

Eräs helsinkiläisen melko uuden taloyhtiön puheenjohtaja kysyi minulta: ”Missä ovat pelkkään talotekniikkaan erikoistuneet ammattimaiset huoltoyhtiöt? Eikö olisi järkevämpää eriyttää heti elinkaaren alussa talotekniikka ja perinteinen kiinteistön huolto/kunnossapito omaksi osakseen?” Se on hyvä kysymys ja erinomainen ehdotus. Sille olisi tarvetta varsinkin uusissa rakennuksissa takuuajan jälkeen. Siihen asti yleensä rakennusyhtiö pitää huolen siitä, että urakoitsijat käyvät korjaamassa ja säätämässä asentamansa tekniikan takuuajan puitteissa.

Näin isännöinti toimii teollisuudessa ja toimitilarakennusten suhteen. Niiden talotekniikasta vastaa useasti tekninen isännöitsijä eli henkilö, joka ymmärtää talotekniikasta teorian lisäksi käytännön tasolla. Nämä tekniset isännöitsijät valvovat mm. alun esimerkin nuohoustyön tekemistä ja aikataulutusta pistokokein. Kiinteistöhuolto keskittyy omaan ydinalueeseensa. Osa taloyhtiöistä tai kiinteistön omistajista osaa jo vaatia tätä isännöinniltä. Tässä on täky monelle talotekniikan urakoitsijalle liiketoiminnan laajentamisen suhteen, varsinkin jos rakennusala jossain vaiheessa hieman hiljenee.

Marko Heino, laskentapäällikkö/tekninen asiantuntija
Sarjametalli Talotekniikka Oy, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n jäsenyritys